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3年供应翻番 广州CBD豪华酒店存过剩隐忧

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排行榜 收藏 打印 发给朋友 举报 来源: 迈点网   发布者:admin
热度6票  浏览12次 【共0条评论】【我要评论 时间:2013年1月22日 17:31

  在广州的中央商务区(CBD)珠江新城,随着地产商的大力推动,区域内国际品牌五星级酒店正面临井喷式供应。

  记者发现,珠江新城目前建设中的国际品牌五星级酒店至少有7家,加上存量,预计两三年后将超过12家,房间总量较目前增长一倍以上。

  与之相对,在整体经济回落和限制“三公消费”的影响下,中国酒店业整体经营状况持续下滑,高端酒店正面临严峻的市场考验。

  中国酒店投资人联盟秘书长安强向记者表示,随着新项目陆续入市,珠江新城五星级酒店或将出现严重过剩,最终导致入住率大幅下降。

  供应井喷恐加剧入住率下滑

  凤凰网房产的统计数据显示,目前珠江新城在建的国际大品牌五星级酒店共有7家,分别为广州朱美拉酒店、广州康莱德酒店、广州富力柏悦酒店、嘉裕万豪酒店、周大福中心(东塔)、猎德村与香港合和集团合作开发的临江酒店,以及恒大地产珠江新城地王将引入的国际品牌酒店。

  据统计,珠江新城目前已开业的国际品牌五星级酒店包括富力丽思卡尔顿、富力君悦、国金中心四季酒店、云来斯堡酒店以及合景泰富W酒店,合计提供约1860套客房。如果加上在建的7个项目,以及即将启动的冼村和谭村旧城改造项目也都规划有超五星级酒店,珠江新城将成为广州乃至华南国际品牌五星级酒店集中地。

  与新增供应井喷相对应的是,广州五星级酒店出租率却在下滑。中国旅游饭店业协会公布的调查数据显示,2013年上半年,广州市五星级酒店平均房价为765元,较2012年同期降低20元;平均出租率为68%,较2012年同期下降3个百分点;平均客房收入同比减少8.2%,平均餐饮收入同比减少9.3%,平均会议收入同比减少12.7%,平均总营业收入同比减少7.3%。

  安强向记者表示,2013年中国酒店业整体经营状况出现下降,一方面是由于“三公消费”受限后,酒店和餐饮的会议消费急剧下滑,另一方面,经济回落导致整体消费市场走低也是重要原因。

  广州某五星级酒店营运经理透露,珠江新城部分经营时间较长的五星级酒店能达到60%~70%的入住率已经相当不错,一些新开业的豪华酒店入住率更低至30%以下,随着“三公消费”骤减,公务宴请也大幅减少,导致酒店整体收入下滑明显。

  “按照珠江新城的新增国际品牌五星级酒店供应量计算,未来2~3年内,客房总量将较目前增加一倍以上,在中国酒店业经营状况整体下滑的背景下,未来几年客源翻倍增长的可能性微乎其微,这也意味着高端酒店的市场供应量或将出现严重过剩。”安强表示,如果说目前珠江新城理想入住率为70%,那么两三年后入住率能有40%已经很不错。

  地产商投资热情不减

  记者发现,尽管面临供过于求的风险,地产商投资五星级酒店的热度却未减。相关机构的研究报告显示,近年来广州新建和待建的五星级酒店中,有超过85%以上的项目是由房地产开发商投资的,酒店已成为继住宅与写字楼后,广州众多大型地产开发商热衷开发的项目之一。

  以现任珠江新城地王为例,该地块由恒大地产于2012年夺得,折合楼面地价高达32967元/平方米。恒大方面表示,地块将打造成一个填补广州乃至华南空白的超五星级顶级酒店。

  楚睿商业策划营运机构董事长黄文杰向记者透露,根据行业经验,普通的五星级酒店回收初始投资大概需要7~8年,对于国际品牌的五星级酒店而言,由于其需要支付较高的管理费,回报期更长,甚至需要10~15年。

  “对于很多开发商而言,投资五星级酒店并非追求经营回报,一方面,他们希望通过长线持有享受土地的不断增值,另一方面,由于这类型物业受到资本市场欢迎,不仅有利于对外融资,也能增加账面价值。”黄文杰表示。

  然而,由于超高端酒店前期建设动辄需要数亿元资金,且回报周期至少在10年以上,这背后隐藏的风险不可小觑。黄文杰表示,由于酒店需要占用大量现金流,如果经济低迷,酒店收入持续下行,将对开发商资金链造成极大的负担,最终或导致管理方甚至开发商退场。

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